Проверка квартиры перед покупкой: как это сделать в росреестре, какие документы

Покупка квартиры – это процедура, которая затрагивает две стороны. От покупателя зависит чистота сделки, он должен внимательно ознакомиться со всеми документами, собрать минимальный пакет бумаг, заплатить государственную пошлину и приложить надлежащую сумму. От продавца может потребоваться целый список документов, составляющие которого варьируются. Разобраться в сложном механизме покупки и продажи квартиры, ознакомиться с перечнем бумаг возможно далее.

Выбор недвижимости с рук складывается из проверки трех основных направлений. Проверка самого продавца, объекта купли-продажи и третьих лиц, участвующих в сделке.

Шаг 1. Проверка продавца и его документов

Покупатель хочет приобрести недвижимость на вторичном рынке, значит, у продающей стороны и квартиры есть своя история. Необходимо убедиться, что продавец квартиры действует на законных основаниях. Он должен предоставить любой вариант правоустанавливающего документа, т.е.

подтверждение, что он является собственником квартиры. Подтверждением может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или договор купли-продажи. Документы должны быть предоставлены в оригинале, на каждого собственника.

Особое внимание стоит уделять квартирам, которые получены по наследству и в ходе приватизации.

Проверка личных данных и документов

Обратите внимание на следующие документы и нюансы, которые касаются продающей стороны.

• Попросите паспорт РФ продавца, действительный он или нет, проверяйте с помощью услуги на сайте ГУВМ МВД;
• Уточните, является ли продавец дееспособным. Его права могут быть ограничены судом в связи с нарушением психического здоровья, из-за наркотических и алкогольных зависимостей, из-за пристрастия к азартным играм. Сделка с таким лицом может быть признана недействительной. Если у Вас возникают сильные сомнения касательно состояния собственника и его адекватности, то можно попросить справки о психическом здоровье и об отсутствии наркологических зависимостей. По возможности уточните информацию о его банкротстве и долгах.

От лица недееспособного собственника действует опекун. Необходимо проверить документы на законность попечительских действий.

• В ситуации, когда квартира продается по доверенности, необходимо уточнить какие права есть у доверенного лица, может ли он подписывать договор и брать деньги, не отзывалась ли доверенность собственником. Проверить доверенность можно на сайте. В качестве таких лиц чаще всего берут родственников, иногда даже агентства недвижимости.

Шаг 2. Проверка прочих лиц, имеющих отношение к квартире

С собственником квартиры немного разобрались, теперь необходимо убедиться:

• В отсутствии третьих лиц, прописанных в ней. Добросовестный продавец должен позаботиться об этом вопросе заранее и выписать всех из объекта продажи. Для подтверждения чистоты этого момента попросите выписку из домовой книги.
• В отсутствии временно выписанных граждан. К таким относятся заключенные; проходящие лечение в психдиспансерах; военные; пожилые люди, проживающие в домах престарелых; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях. В этом вопросе поможет архивная выписка из домовой книги.

Когда с прописанными и выписанными гражданами разобрались, переходите к родственникам собственника. Стоит учесть:

• Наличие бывших и нынешних супругов у продавца. Для находящихся в браке и разведенных не более 3-х лет до заключения сделки необходимо предоставить согласие на продажу, заверенное нотариусом, от второго супруга. При наличии брачного контракта с раздельным имуществом согласие не требуется.
• Если собственник-ребенок. От лица детей до 14-ти лет выступает законный представитель (опекун или родитель). Родитель должен предоставить свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Подростки 14-18 лет подписывают бумаги с согласия своих представителей. Обязательным моментом является подтверждение сделки органами опеки.
• Наличие потенциальных наследников. Если квартира была передана по наследству, то обязательно убедитесь в отсутствии претендентов на нее у нотариуса. Обращаться нужно к тому, который вел наследственное дело, запросить у него нотариальную книгу и проверить чистоту сделки, отказ от наследства. Опасность в том, что неожиданно появившиеся родственники могут претендовать на купленную вами недвижимость. Безопаснее покупать квартиры, полученные по наследству, хотя бы через 3 года после вступления в права.
• Обстоятельства приватизации. Если от приватизации квартиры отказался кто-то из проживающих на тот момент, то право пользования недвижимостью все равно сохраняется бессрочно. Выписать таких жильцов невозможно даже через суд.
• Возможных арендаторов. Проживающие по договору аренды имеют право находиться в квартире в соответствии с его условиями. Новый хозяин берет на себя обязательства по этому договору. Для чистоты сделки продавец должен заранее расторгнуть договор аренды, чтобы не возникло неприятных казусов с нанимателями квартиры.

Шаг 3. Проверяем квартиру перед покупкой

Собственники, родственники, наследники и наниматели, конечно, играют большую роль в выборе квартиры для покупки, но самым главным является объект недвижимости. Для чистоты сделки проверьте следующие документы и обстоятельства.

Выписку из ЕГРН. Существуют два вида документа, которые могут пригодиться. ЕГРН-1 и ЕГРН-4, они включают в себя общие сведения и историю объекта, смену прав на него. Для получения документа обратитесь в МФЦ или Росреестр лично или через сайт.

Стоимость выписки на март 2018 года 300 рублей для физических лиц. Есть вариант получить до 100 выписок за 400 рублей через сайт Госуслуги. Для этого используются специальные ключи с Росреестра.

Чтобы продать квартиру, которая является залогом по ипотеке, необходимо согласие от банка или от иного залогодержателя. Квартиры под арестом вообще не продаются.

Технический паспорт. Получить документ можно в БТИ, если он отсутствуют у продавца. Максимальный срок службы паспорта – 5 лет.

С помощью него можно убедиться в законности изменения плана недвижимости и ознакомиться с ее актуальными характеристиками. После сравнения квартиры с техническим паспортом сразу можно выявить незаконную перепланировку.

Брать квартиру при наличии последней не стоит, ведь новый владелец вынужден будет заниматься этим вопросом самостоятельно.

Долги за коммунальные услуги. Проверить информацию о задолженностях лучше в ТСЖ или в управляющей компании. Долги по услугам остаются на бывшем собственнике квартиры, но работники ЖЭК могут ошибочно требовать погашения от Вас. Долги за капитальный ремонт, однако, переходят на нового владельца недвижимости, поэтому уделите этому моменту особое внимание.

Убедитесь в отсутствии судебных разбирательств по квартире.

Если собственники, родственники и документы в порядке, оцените общее состояние объекта. Нет ли трещин, сколов, плесени, протекающего потолка в случае с последним этажом. Для успокоения пообщайтесь с жильцами, разведайте обстановку, тогда покупка квартиры доставит только радость.

Покупка квартиры на вторичном рынке, список документов

В видео ниже подробная информация о проверке квартиры на юридическую чистоту перед покупкой на вторичном рынке. На что обратить внимание и какие документы спрашивать в первую очередь.

Сбор информации о покупаемой недвижимости иногда занимает некоторое время, но проверить собственников, сам объект сделки и третьи лица необходимо. Если Вы сомневаетесь, что готовы самостоятельно убедиться в чистоте покупки, то обратитесь к квалифицированным специалистам в сфере недвижимости.

Источник: https://prodokumenty.ru/zhile/kvartira-i-zhkx/proverka-pered-pokupkoj-kvartiry.html

Для чего необходима проверка квартиры перед покупкой на предмет залога? Профессиональная консультация!

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке – обязательная процедура, которая проводится непосредственно покупателем или нанятым для этих целей риелтором.

При этом самостоятельная тщательная проверка квартиры при покупке вторички дает гарантию до 99%, что недвижимость юридически чистая и не существует никаких угроз в будущем, что сделку признают недействительной, а, значит, отберут приобретенное имущество. При этом никто не дает гарантию возврата денег.

Убедиться в том, что продавец действительно является собственником, проверить наличие ограничений, интереса третьих лиц к имуществу позволяет тщательная проверка недвижимости перед покупкой. Из чего она состоит – читайте в статье.

Выписка из ЕГРН: для чего нужна, как ее получить

• Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой проводится по данным, полученным из выписки ЕГРН.
• ЕГРН представляет собой единый реестр недвижимости, в базу данных попадает информация о каждом зарегистрированном объекте, которому присвоен кадастровый номер.
• Из проверки в ЕГРН покупатель узнает:

• кто реальный собственник недвижимости, с какого времени он владеет квартирой, и на каком основании;
• точную площадь квартиры, на каком этаже расположена;
• дата регистрации собственности и присвоения кадастрового номера;
• кадастровая стоимость;
• проверка юридической чистоты квартиры: наличие ограничений регистрации или залога;
• если ограничения установлены, указывается дата установления, вид обременения и орган, наложивший запрет.

Чтобы узнать всю историю владения от первичной даты регистрации – отдельно заказывается расширенная проверка из ЕГРН о переходе права собственности. Конечно же, за отдельную плату.

Факт! Проверка в ЕГРН подразумевает уплату государственной пошлины, поэтому бесплатно информацию нельзя получить.

Получить выписку о характеристике собственности может абсолютно любой человек, для этого нужно обратиться на выбор:

• в офис Росреестра;
• в МФЦ;
• онлайн на сайте Росреестра;
• в онлайн-сервис.

Получить выписку в офисе Росреестра и МФЦ

Проверка квартиры перед покупкой осуществляется непосредственно в офисах МФЦ и Росреестра (выдают справки только в бумажном варианте). Для этого заранее предоставляется личный паспорт заявителя, квитанция об оплате пошлины и заявление на получение выписки. Готовый документ забирается лично через 5-9 дней. Готовность можно уточнять по телефону.

Внимание! Выписка из ЕГРН (за исключением выписки о дееспособности) предоставляется любому гражданину по запросу. Таким образом, можно проверить недвижимость по кадастровому номеру без предварительного уведомления об этом владельца.

Получение бумажного документа обойдется заявителю в 750 р.

Обратите внимание: для обращения в Росреестр понадобится предварительная запись, то же касается некоторых офисов МФЦ. Поэтому заранее уточните ее необходимость.

Получить выписку онлайн

На сайте Росреестра проверка недвижимости осуществляется следующим образом:

• вводится кадастровый номер и полный адрес недвижимости;
• указываются данные заявителя;
• уточняется способ получения информации;
• на почту приходит письмо с кодом для оплаты.

1. После оплаты выписки заявка поступает в обработку.

Внимание! На оплату дается 7 дней, по истечению которых заявка считается недействительной.

Электронная выписка также готовится не менее 3 дней. При этом обратите внимание на актуальность данных проверки:

• юридическая проверка недвижимости должна быть актуальной на момент покупки. Не принимайте во внимание выписки, полученные более 2-х недель назад;
• банки считают справки актуальными не более 30 дней.

• Таким образом, на сайте удобнее получить информацию, чем заказывать бумажную выписку, но по времени это выйдет примерное столько же, при этом у многих заявителей возникают проблемы с открытием полученного файла, а на заполнение заявки уходит от 10 до 20 минут.

Онлайн-сервисы, заказывая напрямую в Росреестре, делают выписки, как правило, быстрее (если обращаться в будние дни). При этом стоимость у многих меньше, чем при заказе в Росреестре.

На сайте *Выписка24 проверка недвижимости перед покупкой осуществляется в 3 клика: ввод кадастрового номера или адреса, указание электронной почты и оплата услуги. На получение данных уйдет не более 3-4 часов при проверке в дневное время. Стоимость (зависит от вида) не превысит 200-300 р.

Проверка собственника квартиры перед покупкой

Узнать собственника квартиры можно сразу же из самой обычной выписки ЕГРН, но и тут есть некоторые нюансы. По факту, продавать недвижимость имеет право только ее собственник или доверенные лица.

Это третьи лица, на имя которых от лица собственника выписана доверенность конкретно на продажу или любые действия.

Сделки по доверенности особенно рискованны – документ может быть фальшивым или недействительным, поэтому законный владелец может даже не догадываться, что его квартиру продают. Чтобы избежать проблем:

• база ФНП послужит при проверке квартиры: можно узнать достоверность и актуальность доверенности;
• при необходимости свяжитесь с нотариусом, выписавшим документ;
• старайтесь не связываться с лицами, имеющими на руках генеральную доверенность. Лучше будет, если документ выписан конкретно на одну сделку о продаже.

В противном случае, наткнувшись на мошенника и не проверив это заранее, сделка будет оспорена в суде и признана недействительной.

Возникнут проблемы, если собственник является недееспособным или ограниченным в дееспособности. При этом у покупателя может не возникнуть никаких вопросов: на вид продавец будет выглядеть психически здоровым человеком. Однако сделки с недееспособными лицами признаются недействительными.

Важно! Запросите справку из ПНД и выписку из ЕГРН об ограничении дееспособности.

Еще одним неприятным моментом, от которого не может быть никто застрахован, является состояние продавца, не позволяющее осознавать свои поступки и последствия во время совершения сделки. Что-то вроде состояния аффекта, такое признано на законодательном уровне.

Если после совершения сделки продавец или другие лица, чьи права были нарушены, обратится с такой формулировкой, есть риск признания покупки недействительной.

По сути, с такой причиной можно прикрыть любую сделку и никакая предварительная проверка квартиры на юридическую чистоту не поможет.

Проверка предоставленных документов

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры не ограничивается заказом справок, необходимо проверить личность собственника и его документы на недвижимость.

1. Запросите свидетельство о регистрации права собственности.
2. Проверьте паспортные данные владельца.
3. Запросите документ, на основании которого владелец приобрел право собственности.
4. Запросите выписку из домовой и расширенную форму о временно выписанных жильцах. По факту, на момент продажи никто в квартире не должен быть прописан, однако есть люди, имеющие право пожизненного проживания либо категория жильцов, временно выписанных (срочная служба в армии, нахождение в местах не столь отдаленных, временное проживание в домах престарелых и прочих учреждениях). Когда такие граждане вернуться, они совершенно на законных основаниях смогут проживать уже в Вашей квартире.
5. Сомневаетесь: обратитесь к специалисту и закажите юридическую проверку квартиры перед покупкой.
6. Если собственник получил квартиру по наследству – удостоверьтесь, что прошло уже более 3-х лет с этого момента. Посетите совместно с продавцом нотариуса, который вел дело о наследстве, и запросите справку об отсутствии других наследников.
7. Если из выписки ЕГРН выяснили, что квартира разделена на доли, необходимо согласие всех собственников на продажу. То же касается совместной собственности супругов.
8. Остерегайтесь покупок, в которых собственником является несовершеннолетнее лицо (или являлось). Понадобится согласие органов попечительства.
9. Запросите выписку лицевого счета, чтобы убедиться, что все платежи внесены и долгов нет.
10. Попросите предоставить справку из БТИ об отсутствии незаконных планировок.

Юридическая проверка квартиры будет полной, если собственник предоставит все эти документы.

На что еще обратить внимание

И это еще не все нюансы, которые нужно учесть при покупке:

• проверьте, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство или дело о банкротстве (проверка чистоты квартиры при покупке осуществляется на сайте ФССП и на сайте арбитражных судов соответственно);
• в расширенной выписке в истории владения (заказать тут*) обратите внимание на количество владельцев и время владения. Если за последние два года поменялось слишком много собственников – несколько раз подумайте о покупке;
• не поленитесь проверить на сайте ФССП и прежних владельцев (они будут указаны в расширенной выписке). Если у кого-то из них еще во время владения были судебные споры в отношении недвижимости, есть риск, что данную сделку признают недействительной.

1. Особенно уделите внимание фактам раздела имущества в прошлом, дарения недвижимости лицу, не являющемуся родственнику, продажу квартиры, только недавно полученной в наследство.
2. Полная проверка документов при покупке квартиры позволит к минимуму снизить риск мошенничества с недвижимостью, притязательства третьих лиц и прочих юридических ограничений.

Видео: как проверить квартиру перед покупкой?

Источник: https://BankCreditov.com/proverka-kvartiry-pered-pokupkoj/

Проверить квартиру при покупке

Главная

>

Проверка квартиры

Онлайн сервис проверки квартиры на юридическую чистоту создан для обеспечения безопасности на рынке недвижимости. Полная проверка проводится по выпискам ЕГРН, запросом информации о собственнике, базам ФСИН, проверки наличия обременений, ареста, нахождения квартиры в залоге.

• Стандартный поиск
• или
• Поиск по адресу (расширенный)

Проблемы с поиском?

отправить запрос специалисту

Субъект:

— Выберите субъект -Алтайский крайАмурская областьАрхангельская областьАстраханская областьБелгородская областьБрянская областьВладимирская областьВолгоградская областьВологодская областьВоронежская областьЕврейская А.обл.

Забайкальский крайИвановская областьИркутская областьКабардино-Балкарская РеспубликаКалининградская областьКалужская областьКамчатский крайКарачаево-Черкесская РеспубликаКемеровская областьКировская областьКостромская областьКраснодарский крайКрасноярский крайКурганская областьКурская областьЛенинградская областьЛипецкая областьМагаданская областьМоскваМосковская областьМурманская областьНенецкий АОНижегородская областьНовгородская областьНовосибирская областьОмская областьОренбургская областьОрловская областьПензенская областьПермский крайПриморский крайПсковская областьРеспублика АдыгеяРеспублика АлтайРеспублика БашкортостанРеспублика БурятияРеспублика ДагестанРеспублика ИнгушетияРеспублика КалмыкияРеспублика КарелияРеспублика КомиРеспублика КрымРеспублика Марий ЭлРеспублика МордовияРеспублика Саха (Якутия)Республика Северная ОсетияРеспублика ТатарстанРеспублика ТываРеспублика ХакасияРостовская областьРязанская областьСамарская областьСанкт-ПетербургСаратовская областьСахалинская областьСвердловская областьСевастопольСмоленская областьСтавропольский крайТамбовская областьТверская областьТомская областьТульская областьТюменская областьУдмуртская РеспубликаУльяновская областьХабаровский крайХанты-Мансийский АОЧелябинская областьЧеченская РеспубликаЧувашская РеспубликаЧукотский АОЯмало-Ненецкий АОЯрославская область

Район:

—

Населенный пункт:

—

Тип улицы:

-УлицаВъездВыселкиГородокДеревняДорогаж/д остановочный (обгонный) пунктЖелезнодорожная будкаЖелезнодорожная казармаЖелезнодорожная платформаЖелезнодорожная станцияПереулокЖелезнодорожный постЖелезнодорожный разъездЖивотноводческая точкаЗаездКазармаКварталКилометрКольцоЛинияМестечкоПроспектНабережнаяНаселенный пунктОстровПаркПереездПланировочный районПлатформаПлощадкаПолустанокПоселок/станцияПлощадьПоселок сельского типаПочинокПочтовое отделениеПроездПросекПроселокПроулокРазъездСадСелоМикрорайонСкверСлободаСтанцияСтроениеТерриторияТрактТупикУчастокХуторШоссеАллеяБульварАалАул

Для проверки квартиры необходимо указать её кадастровый номер или адрес в форме поиска выше. Проверка квартиры необходима при покупке жилья в собственность и предотвращению фиктивных сделок с недвижимостью.Сервис предоставляет официальную информацию на момент её запроса из базы ЕГРН, ФССП, ФНП, ФНС.

Оформление заявки на получение официальной выписки Росреестра из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) проводится согласно Приказу № 968: Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. Данный сервис осуществляет услугу по оформлению заявки на получение официальных выписок из ЕГРН и юридическую проверку недвижимости.

Если вы решили самостоятельно проверить квартиру, то вы можете сделать это, следуя инструкции. Проверка квартиры заключается в проверке документов, объекта и данных собственника по официальным базам. Первое, необходимо сверить ФИО владельца с данными из кадастра, чтобы продавец имел право продажи. Если перед вами стоит реальный владелец квартиры, то убедитесь, что на квартиру не наложен арест или другие виды обременения, для этого закажите выписку из ЕРГН в которой будет графа особые отметки, прочтите их внимательно и изучите документ. Третьим шагом стоит проверить не находится ли квартира в залоге, для этого проверяем её по базе ФПН, а так же стоит обратиться к сервису ФССП и проверить жилье по реестру исполнительных производств, а собственника на предмет открытых судебных дел. Рекомендуется проверить собственника по реестру лиц, подозреваемых в преступлениях.

Источник: https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
• Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
• 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке — блоги риэлторов | ЦИАН

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.

 Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.

Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).

Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.   

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-sposobov-samostojatelno-proverit-kvartiru-pri-pokupke-298011/

Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Все документы (оригиналы, не копии!) должны быть проверены до подписания каких-либо договоров. Если этого не сделать, ваши права на собственность потом могут оспорить: например, если окажется, что документы подделаны.

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета.

Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом.

Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу.

Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения.

В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки.

При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества.

Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа. 

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем.

Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую).

Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

• Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
• Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
• Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

 Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/docs-check