О предварительном договоре купли-продажи дома: образец, какие документы нужны

Когда возникает вопрос о подписании такой бумаги, как предварительный договор купли-продажи дома, люди опасаются, не скрыт ли в этом какой-то подвох.

Что представляет собой этот документ, и какие нюансы есть в этой процедуре?

Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

• нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
• продавец недооформил наследство;
• продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

• Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.
• Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Предварительный договор купли-продажи дома только закрепляет на бумаге намерения сторон совершить в будущем, пусть недалеком, передачу прав собственности на жилой дом.

Основные моменты предварительного договора

Как составить предварительный договор купли продажи дома? Этот документ должен обязательно содержать такие сведения:

• наименование населенного пункта, дату;
• ФИО полностью обоих представителей сторон;
• в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
• цена, алгоритм расчетов;
• обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
• наличие претензий друг к другу;
• подписи сторон.

1. Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.
2. Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости не дает права собственнику участвовать в процессе предпродажной компании, сопровождающейся оформлением превентивного контракта.
3. К превентивному контракту обязательно должны быть приложены такие документы:

• копии техпаспорта на дом и кадастрового паспорта на участок земли, заверенные нотариально;
• акт приемки-передачи жилого объекта (вместе с земельным наделом);
• договор о задатке.

Такая серьезная бумага составляется в 3-х экземплярах: по одной каждой из сторон, а третий должен будет передаваться в Федеральную регистрационную службу вместе с основным договором. Если договор о задатке не составить отдельно, то сумма, переданная в качестве задатка, будет учтена как авансовый платеж.

Превентивный контракт не требует регистрации, не обязательно и участие нотариуса, хотя и желательно.

Нюансы, которые надо учесть

Каждый пункт предварительной бумаги нужно внимательно прочесть и вникнуть в суть, и если что-то не устраивает, то следует настоять на исключении этого пункта.

Если все, что говорится и пишется в этом соглашении, соответствует действительности, обе стороны представлены нормальными, порядочными людьми, то ничего страшного нет в том, чтобы поставить свою подпись под таким документом. Но есть и нюансы, говорящие о наличии рисков.

Обязательно нужно проверить давность изготовления технического паспорта на объект недвижимости.

Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.

Есть еще опасность приобретения жилого объекта с прописанными на этой жилплощади несовершеннолетними детьми или с заключенным под стражу жильцом – ведь превентивный контракт не требует предоставления справки о зарегистрированных жильцах не только архивного, но даже и обычного вида. Поэтому стоит запросить у хозяина архивную справку о жильцах по этому адресу.

Нет и полной уверенности, что заранее подписанная бумага не касается жилого дома с наличием обременений (это становится явным при оформлении основного варианта документа по купле-продаже, по запросу нотариуса).

Важно уточнить этот нюанс (отсутствие наложенного ареста, сдачи в залог и пр.) покупателю до того, как поставить свою подпись на предварительном варианте.

Не стоит идти навстречу и откладывать сделку, лучше вернуть задаток и развязать отношения с не вполне надежным партнером.

Особенно важно понимать, что поселять в свой дом потенциального собственника с семьей ни в коем случае не следует, это может оказаться хитрым ходом недобросовестных покупателей. Акт о передаче жилого дома с земельным участком не обозначает, что должен последовать факт заселения в этот дом.

• Такая бумага, как акт, подтверждает только, что будущий владелец убедился в соответствии планировки комнат техпаспорту, а также в том, что в доме никто не проживает, осмотрел двор, земельный надел, увидел надворные постройки.
• Хотя фактически такой предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по сути, всего лишь документ о намерениях, не стоит самостоятельно браться за его составление, лучше подстраховаться и обратиться к нотариусу с хорошей репутацией.
• Образец предварительного договора купли-продажи 2016
• Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком

Главная » Земля » Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

Не редкость, когда стороны оговаривают условия покупки дома, при этом одна из сторон не может в полной мере выполнить условия договора. Чаще такая ситуация возникает из-за нехватки полной суммы стоимости дома. Возможны и другие причины, по которым сделка может сорваться.

Чтобы избежать такой ситуации существует способ составить предварительный договор, в тексте которого будут оговорены сроки выполнения обязательств каждой стороны сделки.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка

Несмотря на то что предварительный договор технически идентичен обычному договору купли-продажи имущества, внимательно изучите все составляющие такого типа договора. Обязательным пунктом является указание реквизитов сторон.

Помните, что информация вносится в текст документа и о продавце, и о стороне покупателя, при этом должны содержаться следующие данные:

• Информация о том, как зовут представителей каждой стороны;
• Паспортные данные;
• Адрес прописки и фактического проживания, если эти данные не совпадают;
• Дата и место рождения;
• Если стороны представлены юридическими лицами, то предоставляется полная информация о наименовании организации, ФИО директора организации, реквизиты;
• В случае применения помощи третьих лиц в качестве представителей при совершении сделки, подготовьте доверенность, ее копия нужна будет при подаче документов на оформление договора в качестве приложения.

Если стороны представлены физическими или юридическими лицами, пользующимися услугами посредников, то все представители должны нотариально заверить свои доверенности.

Далее внимательным образом изучите пункт, в котором описывается предмет договора.

 Именно в тексте этого пункта содержится информация, которая коренным образом отличает договор купли-продажи от предварительного договора на проведение сделки.

 Запомните, что в описании предмета предварительного договора указывается намерение совершить сделку купли-продажи, а не детально описывается сам дом или земельный участок.

Суть предварительного договора заключается в фиксировании намерения в перспективе приобрести дом и участок либо иное имущество.

Однако, несмотря на то, что описывается намерение купить дом или землю, в документе нужно указать следующие характеристики самих объектов:

• Номер регистрации в земельном кадастре;
• Адрес географического местоположения объекта;
• Общая площадь объекта;
• ВРЗ относительно участка земли.

Если есть капитальное строение, которое сдано в эксплуатацию, то необходимо предоставить следующие данные:

• Адрес расположения строения;
• Общая и полезная площадь помещения;
• Количество этажей в помещении.

Обязательно продавец должен представить документы, подтверждающие его права на продаваемую собственность. В случае отсутствия необходимых сопроводительных документов для проведения сделки, в предварительном договоре указывается эта информация.

Имейте в виду, что следующим обязательным пунктом является указание цены совершаемой сделки. Именно для фиксирования стоимости сделки большинство лиц заключают предварительный договор. Важно указать конечную цену сделки, определить порядок выплат, указать условия, при которых цена может измениться. Дальше запомните, что нужно указать период для выполнения условий сделки.

Сроки указать в бумаге можно путем точного определения даты проведения сделки, допускается определить период в течение нескольких дней, недель или месяцев. Иногда применяется вариант в виде реализации заранее определенных условий.

Если в предварительном договоре нет строго определенного срока выполнения условий сделки, то автоматически считается, что документ заключен на год.

Далее, уточните максимально детально права и обязанности сторон договора, которые предусмотрены ГК РФ и отдельными пожеланиями сторон, не противоречащими законодательству. При этом основным обязательством является заключение основного договора в срок.

Далее, укажите ответственность сторон и последствия, которые наступают при невыполнении условий предварительного договора. Обязательно нужно фиксировать в договоре размер штрафа и начисляемых пени за день просрочки.

Учтите, что в предварительном договоре могут быть указаны дополнительные заключения. Например, нужно ли применять нотариальное заверение при составлении документа или нет.

Предварительный договор составляется для продавца и покупателя, которые готовы совершить куплю-продажу дома и участка земли, при этом условия должны устраивать покупателя.

Сделка может быть отложена при наступлении следующих обстоятельств:

• Нет денег у покупателя в наличии, но есть документы о том, что деньги появятся. Такое бывает в случае, когда покупатель оформляет кредит, который предварительно одобрил банк;
• Продавец не нашел необходимые документы, которые придется оформлять в качестве дубликатов;
• Одна из сторон откладывает сделку по причине невозможности ее совершить из-за физического состояния (болезнь, командировка).

Правильно составленный предварительный договор позволяет покупателю заниматься поиском определенной суммы для приобретения дома и земли. Продавец имеет возможность готовить документы и заниматься подготовкой земли и дома к продаже, рассчитывая на получение конкретной суммы средств.

Законодательно содержание предварительного договора прописано в КГ РФ в статье 429. Необходимо серьезно относиться к составляемому документу, так как предварительный договор является обязательным к исполнению документом. Знайте, что в таком типе договора нельзя прописывать условия получения задатка.

Задаток, его размер, условия возврата оформляются в порядке составления договора задатка в соответствии с нормами действующего законодательства.

В случае объединения условий разных по типу договоров в тексте предварительного договора в суде такая бумага не будет иметь юридической силы, обязательной для выполнения сторонами договора.

Если покупатель передал деньги в качестве задатка продавцу в рамках предварительного договора за намерение приобрести землю и дом на ней, то продавец обязан будет вернуть средства даже при невыполнении договора сторонами.

Знайте, что предварительный договор обяжет стороны совершить основную сделку, которую они наметили провести в недалеком будущем относительно прав собственности, которые продавец должен будет передать покупателю на определенных условиях.

Чтобы составить предварительный договор купли-продажи жилого помещения или постройки с участком земли, на которой такое помещение воздвигнуто, необходимо составить договор, аналогичный договору купли-продажи квартиры. Однако, как только в тексте документа речь идет о земельном наделе, существенная часть договора меняется.

Изучите отдельные важные моменты при составлении предварительного договора на приобретение участка или дома с участком. Обратите внимание на то, что в графе с полным описанием жилого помещения указываются данные относительно здания, дома, иного жилого помещения, кроме этого, обязательно указывается наличие участка земли.

Учтите, что при оформлении сделки по приобретению участка земли и дома на нем необходимо иметь в наличии для продавца все бумаги и свидетельства, относящиеся к дому, как объекту недвижимого имущества, так и к участку земли.

Если у продавца недостает документов, то сделка не может быть проведена. Очень важно оформить два технических плана с указанием площади, размеров и для участка земли границ объектов недвижимости. Нельзя в одном документе отражать чертеж и параметры дома и земельного надела.

Имейте в виду, что в предварительном договоре указывается предполагаемая цена всей сделки, отдельно прописывается стоимость дома и отдельно стоимость участка указывается в бумагах.

Нельзя просто указать стоимость проведения сделки одной суммой, если речь идет о земле и капитальных объектах на ней. Включать в предварительный договор пункт о выплате задатка, даже если пункт не заполняется, запрещено законодательно.

Сумма задатка и факт его выплаты в рамках предварительного договора не рассматривается в рамках проведения указанной сделки. При расторжении предварительного договора задаток продавцом может быть не возвращен.

Внимательное отношение к пунктам предварительных договоренностей важно проявлять и покупателям и продавцам недвижимого имущества, чтобы не оказаться жертвами мошенников.

Детально по порядку изучите необходимые действия, которые требуются для осуществления купли-продажи жилого строения с участком земли, на котором оно возведено:

• Найдите или восстановите документацию относительно участка и дома;
• Определитесь с тем, кто будет покупатель (или продавец);
• Опираясь на вышеперечисленные особенности предварительного договора купли-продажи, заключите его;
• Сформулируйте и оформите основной договор на приобретение недвижимого имущества;
• Оплатите всю сумму сделки, получите ключи от приобретенной недвижимости;
• Зарегистрируйте право собственности на приобретенное имущество путем передачи такого права от продавца покупателю.

Внимательным образом подготовьте следующие бумаги, которые необходимо применять в процессе заключения предварительного договора и для последующих правовых действий:

• Правоустанавливающие документы на дом и на земельный надел. В качестве таких документов применяется свидетельство на право собственности, договор дарения, мены иной вариант гражданского договора;
• Кадастровую документацию на жилую недвижимость и на участок земли;
• Оформить справку по форме №9, в которой указаны граждане, прописанные и проживающие на площади жилого помещения;
• Оформите согласие всех проживающих в доме граждан на осуществление купли-продажи дома и участка земли. При этом необходимо установить в письменном виде сроки, в рамках которых жильцы обязуются выписаться из жилого помещения и покинуть его;
• Выписка из ФНС об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения и земельного надела;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений в отношении объектов недвижимости;
• Кадастровый паспорт на земельный участок, если его нет, то необходимо уведомление из кадастровой службы, которое удостоверит такую информацию.

После совершения сделки в полном объеме, отправляйтесь в Росреестр для оформления перехода юридических прав собственности на недвижимые приобретенные объекты на нового владельца.

С собой необходимо взять следующие бумаги:

• Документы на дом и землю, в которых указаны доказательства того, что продавец является собственником продаваемого имущества;
• Заявление на совершение перехода прав собственности;
• Кадастровые документы на землю;
• Предварительное соглашение о приобретении объектов недвижимости;
• Акт передачи участка земли и дома после проведения сделки купли-продажи;
• Нотариально заверенное согласие супругов на осуществление сделки по купле-продаже недвижимости;
• Перечень жильцов продаваемого дома, сформированный на основании записей домовой книги;
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Делая вывод, помните, что официального формата договора нет, используются примерные типы договора, которые должны содержать определенные пункты. Важно понимать, что вносить дополнительные изменения в текст могут обе стороны на этапе заключения предварительного договора.

Главное, что нельзя применять такие условия, которые противоречат действующему законодательству. Предварительный договор обязательно составляется в двух экземплярах, но если участвует нотариус, то нужно три экземпляра.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-3.html

В каких случаях нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него?

Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с рисками, ведь речь идет о крупных финансовых тратах.

При покупке земельного участка с домом риски возрастают, так как в процедуре задействовано несколько объектов недвижимости. Дабы минимизировать их, на этапе договоренности следует заключить предварительное соглашение с указанием обязательств сторон, а также сроков их исполнения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

• лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
• владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
• нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

• Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
• Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
• Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение.

В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Составление и заключение

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

• Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
• предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
• обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
• если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
• в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

• свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
• акт согласования границ земельного участка с соседями;
• документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
• свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Содержание

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания; информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
4. Информацию о задатке, если он был внесен.
5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

• по вине покупателя – задаток остается у продавца;
• по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

   Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально.

При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного.

В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком.

В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.

14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г.

Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений.

Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj-d-s-domom-i-bez.html

Договор купли-продажи дома, предварительный

Здесь можно бесплатно скачать образец договора купли продажи дома, а также получить ответы на некоторые вопросы по порядку составления и применения.

В обеспечение исполнения основного договора купли продажи, нередко составляется предварительный договор купли-продажи дома. В предварительном договоре указываются основные параметры и характеристики будущей сделки.

Зачем нужен предварительный договор

Как правило, предварительный договор купли-продажи дома, составляется, чтобы письменно задокументировать намерения сторон совершить в будущем сделку по отчуждению дома. В обеспечение исполнения обязательств, также может быть составлен договор задатка.

В соответствии с договором задатка, в подтверждение своих намерений потенциальный покупатель передает продавцу денежную сумму, а продавец обязуется совершить определенные действия и в оговоренную сторонами дату и время заключить на определенных условиях сделку по отчуждению дома.

Именно права и обязанности сторон, цена сделки и порядок ее осуществления указываются в предварительном договоре купли продажи дома.

В случае, если одна из сторон, по каким-либо причинам не выйдет на совершение сделки, то другая сторона может требовать выполнения обязательств в судебном порядке (принудить к совершению сделки) или получить денежную компенсацию в соответствии с условиями договора задатка.

В предварительном договоре необходимо указать

Прежде всего, необходимо описать сам объект недвижимости: кадастровый (условный) номер, адрес местонахождения, площадь помещений, материал из которого построен дом, наличие коммуникаций: газ, свет, отопление, канализация и т.д., существующие обременения, права третьих лиц, наличие зарегистрированных на данной площади граждан.

Существенным условием заключения договора является цена сделки. Цена сделки обязательно указывается в предварительном договоре купли продажи для того, чтобы она не могла быть изменена одной из стороной в одностороннем порядке.

Цена договора может быть указана и в условных единицах (валюте другой страны) и подлежащих выплате продавцу в день, указанный в предварительном договоре купли продажи дома по курсу Центрального банка РФ на день оплаты. Если оплата происходит в рассрочку, то целесообразно также утвердить график погашения задолженности.

Форма составление договора

Предварительный договор купли продажи дома составляется в простой письменной форме, в количестве экземпляров, равным количеству сторон по сделке. Так как данный договор является предварительным, то он не подлежит обязательной государственной регистрации. По соглашению сторон, к предварительному договору купли продажи может быть приобщен кадастровый паспорт дома.

Расположенный ниже предварительный договор купли продажи дома может быть скачан вами абсолютно бесплатно и использован по своему усмотрению, также вы можете обратиться к нам и мы составим аналогичный предварительный договор персонально под вашу ситуацию.

Предварительный договор купли-продажи дома

г. ___________________Московской области                                                                                        «___» _________ 201_ года.

• Гр. _______________________________________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,
• и гр.______________________________________________  

(Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, проживающий)_____________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 201_ года основной договор купли-продажи дома (далее — «Основной договор»), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре купли продажи дома.

2. Основные условия основного договора

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом далее — «Объект», а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1. и т.д…
2. Весь бланк предварительного договора купли-продажи дома размещен в прикрепленном фале.
3. Этот документ может быть вам полезен:
4. Предварительный договор купли продажи квартиры.

Источник: https://uristhome.ru/document/27/dogovor-kupli-prodazhi-doma-predvaritelnyi

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

• Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
• Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
• Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
• Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
• При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

• предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
• предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
• носит временный характер до даты заключения основного договора;
• внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

• свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
• кадастровый паспорт на землю;
• кадастровый и технический паспорт на дом;
• межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
• акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
• разрешение на продажу других собственников;
• при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

• В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
• 1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;
• 2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора.

Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

• После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
• Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/