Налоговый вычет при продаже недвижимости: статья 220 нк, как его можно получить

Последнее обновление: 24.10.2019

«Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет (подробнее о нем см. по ссылке).

Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (ст.224 НК РФ).

Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ).  Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры

От какой суммы рассчитывается налог НДФЛ-13% для Продавца при продаже квартиры, находившейся в его собственности?

Налогооблагаемая база Продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). Теперь для уплаты налога с продажи квартиры стали учитывать ее кадастровую стоимость, которая сегодня максимально близка к рыночной.

С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nalogi-i-nalogovye-vychety-v-nedvizhimosti/

Налог и налоговый вычет при продаже недвижимости. Что нужно знать?

Все кто продает недвижимость, рано или поздно сталкиваются с тем, что необходимо платить налог на доходы полученные от продажи своей квартиры, дома или земельного участка. Что же такое налоговый вычет предоставляемый при продаже недвижимости, и как им воспользоваться?

В данной статье речь пойдет о  налоговых имущественных вычетах которые можно получить при отчуждении недвижимости. А также рассмотрим некоторые особенности продажи недвижимости, после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ, которые вступили в силу с 01.01.2016 г.

Для начала небольшое отступление — все граждане РФ имеют права и обязанности.

В числе обязанностей существует обязанность по уплате налогов, в том числе по уплате налога на доходы физических лиц (то есть для обычных граждан, не являющихся предпринимателями) полученных в денежной и натуральной формах (то есть полученных в виде какого-то имущества, не являющегося деньгами, например, автомобиля, украшений, драгоценностей, животных и т.д.), и который установлен в размере 13% от суммы полученного дохода.

Имущественный налоговый вычет это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог. В некоторых случаях под налоговым вычетом понимается возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д.

Теперь перейдем собственно к вычетам, которые можно получить при сделках с недвижимостью. Имущественный вычет можно получить как при продаже недвижимости, так и при покупке недвижимости.

Налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Как мы уже говорили, у граждан РФ существует обязанность по уплате налога на доходы, полученные в налоговом периоде (календарном году), то есть и при продаже квартиры существует обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости продажи квартиры. В соответствии со ст.

Однако, надо учитывать, что сумма данного вычета предоставляется на все сделки совершенные в налогом периоде (календарном году), то есть если вы продадите, например, одну квартиру и один земельный участок, либо две квартиры в одном календарном году, то налоговый вычет предоставляется в сумме на обе сделки, и тут надо правильно его распределить.

Размер налогового вычета составляет:

— Для любой недвижимости, бывшей в собственности (с даты, установленной в свидетельстве о праве собственности) более 5 лет, вычет предоставляется на всю сумму сделки, то есть, проще говоря, налог не возникает.

При этом, надо учесть, что из данного правила есть некоторые исключения и касаются они срока владения: 1) если была продана недвижимость, которая приобреталась до 01.01.2016 г.

, то срок владения, после которого налог на доходы не возникает, равен 3 (трем) годам; 2) для приватизированной недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), а также полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, или приобретенной в собственность по договору пожизненной ренты, срок владения в собственности, после которого не возникает налог, также равен 3 (трем) годам.

— Для недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), бывшей в собственности менее 5 лет, а для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 г.

, бывшей в собственности менее 3 лет, размер вычета составляет в сумме не более 1 000 000 (одного миллиона) рублей.

То есть если Вы продали дом, квартиру или земельный участок за, например, 3 000 000 (три миллиона) рублей, то налог в 13 % будет начисляться на 2 млн. руб. (3 млн. – 1 млн.).

И тут необходимо обратить внимание на изменения коснувшиеся начисления налогооблагаемой базы.

Если раньше, налогооблагаемая база исчислялась от суммы продажи установленной в договоре купли-продажи, так можно было уменьшить сумму налога либо вообще уйти от уплаты налога, если установить сумму продажи равную, допустим 1 000 000 рублей, то после 01.01.2016 г.

, если цена недвижимости в договоре купли-продажи меньше чем 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то налогооблагаемая база привязывается к кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, в котором данная недвижимость была продана.

Например, вы купили 2-х комнатную квартиру после 01.01.2016 г., а продали ее в 2017 году, указав в договоре купли-продажи сумму продажи в 1 000 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры на 01.01.2017 г. составляет 2 600 000 руб.

Соответственно, налоговый орган при исчислении налога, будет исходить из суммы в 70% от кадастровой стоимости квартиры, то есть в 1 820 000 руб. (2 600 000 * 70%), а не из стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и облагаемая налогом сумма составит 820 000 руб.

(1 820 000 — 1 000 000), а сам налог составит 106 600 руб (820 000 * 13%). Поэтому, чтобы размер начисленного налога не был для вас неприятным сюрпризом, мы рекомендуем, перед продажей недвижимости получить справку о кадастровой стоимости квартиры/комнаты/дома/участка.

Также хотим обратить внимание, на довольно существенное изменение в Налоговом Кодексе РФ.

Если раньше, сумма вычета предоставляемого физическому лицу за продажу такой недвижимости как гаражные боксы, нежилые помещения была также равна 1 млн. рублей, то с 01.01.2016 г.

, размер вычета при продаже такой недвижимости составляет всего 250 000 рублей. Касается это также только недвижимости приобретенной после 01.01.2016 г.

Вместо налогового вычета, предоставляемого при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов понесенных им при покупке данной недвижимости.

Что это значит? Это значит, что если сумма продажи квартиры в договоре купли-продажи, будет равна сумме покупки этой же квартиры в договоре купли-продажи (по которому вы приобретали эту квартиру), то налога не возникает, так как дохода вы не получили.

Однако, следует учесть нововведения в Налоговом Кодексе РФ – если сумма в договоре (по которому вы покупали квартиру и по которой соответственно продали), будет меньше чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на год продажи, то налоговый орган будет исчислять налог от кадастровой стоимости.

Например, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 рублей, продали в 2017 году по той же стоимости, но на 01 января 2017 года, кадастровая стоимость квартиры составила 3 000 000 рублей, соответственно налоговая база будет равна 2 100 000 рублей (70% от 3 млн. руб.

), в этом случае налога не будет, но если кадастровая стоимость составит, например, 4 млн. руб., то в этом случае налоговая база будет равна уже 2 800 000 рублей (70% от 4 млн. руб.), и тогда возникнет налог, который будет начислен на разницу ( 2 800 000 – 2 500 000) в 300 000 руб.

В завершение, хотелось бы коснуться распространенного заблуждения, что при продаже строящегося жилья, которое еще не введено в эксплуатацию, по договору переуступки прав налога не возникает.

К таким сделкам применяются те же правила, что и при продаже уже введенных квартир, с той лишь поправкой, что ввиду того, что данные квартиры не находятся в собственности, то срок владения такими квартирами не играет особой роли.

Соответственно, при продаже таких квартир, выгоднее воспользоваться не налоговым вычетом, а уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение такой квартиры.  При этом надо учесть, что к документально подтвержденным расходам можно отнести не только сумму в договоре долевого участия, но и денежные средства потраченные на отделку данной квартиры (договоры купли-продажи стройматериалов, договоры подряда на отделку квартиры и т.д.).

В связи с тем, что информация по налоговым вычетам достаточно обширная, то имущественный вычет предоставляемый при покупке недвижимости мы рассмотрим в следующей статье.

Источник: https://dnevniki.ykt.ru/Alfa_Garant/1032072

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение | Народный вопрос.РФ

0 нравится [ 0 ] не нравится [ 0 ]

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Как известно, главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены вычеты, благодаря которым можно уменьшить размер налоговой базы и, соответственно, снизить сумму налога на доходы физических лиц. Одним из таких вычетов является имущественный налоговый вычет.

• В статье рассмотрим применение указанного вычета в отношении продажи недвижимого имущества.
• Прежде всего, установим, что понимается под имуществом.
• На основании пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).
• В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в частности, вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество.
• При этом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся на основании статьи 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

1. Согласно подпункту 5 пунктов 1, 3 статьи 208 НК РФ для целей главы 23 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации, а доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации – к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.
2. Объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (пункт 1 статьи 209 НК РФ).
3. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ (пункт 1 статьи 210 НК РФ).
4. В силу пункта 1 статьи 224 НК РФ по общему правилу доходы физических лиц облагаются НДФЛ по ставке 13%.
5. Как следует из пункта 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 – 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.
6. Одним из предусмотренных НК РФ вычетов является имущественный налоговый вычет, порядок предоставления которого установлен статьей 220 НК РФ.
7. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. При этом указанный вычет предоставляется согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:
8. – жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
9. – иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
10. Имейте в виду, что нежилое помещение и нежилое здание являются иным имуществом, что вытекает из письма ФНС России от 14 января 2014 года № БС-4-11/231 «Об имущественном налоговом вычете» (вместе с письмом Минфина России от 23 декабря 2013 года № 03-04-07/56593), а также письма Минфина России от 9 октября 2014 года № 03-04-06/50796.
11. Следовательно, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного в налоговом периоде от продажи нежилого помещения (нежилого здания), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающего 250 000 рублей.

Обратите внимание, что статья 220 НК РФ не содержит ограничений на применение вычета в зависимости от места нахождения недвижимого имущества (территория Российской Федерации или территория за пределами Российской Федерации).

Значит, вычет по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который предоставляется при продаже имущества, перечисленного в подпункте 1 пункта 2 названной статьи, можно применить и в случае, если оно расположено за границей.

Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 19 ноября 2012 года № 03-04-05/4-1319.

Следует отметить, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. На это указывает подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

• Иначе говоря, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
• Минфин России в письме от 5 декабря 2014 года № 03-04-05/62615 в ответ на частный запрос о получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже земельного участка с жилым домом и доли в праве собственности на другой земельный участок в 2014 году разъяснил, что физическое лицо в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи данного имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, а при продаже другого земельного участка с жилым домом – воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.
• При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
• В письме Минфина России от 30 апреля 2014 года № 03-04-05/20606 в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, сказано, что указанная выше норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
• То есть, если, к примеру, доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок была продана в качестве самостоятельного объекта права собственности, то налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
• Обратите внимание!

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Исходя из изложенного, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества в случае, если оно не использовалось им в предпринимательской деятельности.

При этом учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности. На это указывает письмо Минфина России от 28 августа 2014 года № 03-04-05/43075.

1. Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц без применения имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от 15 апреля 2014 года № 03-04-05/17131).
2. В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 220 НК РФ при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций» (далее – Закон № 275-ФЗ), расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации – собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации.
3. Срок нахождения в собственности недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Законом № 275-ФЗ, определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Законом № 275-ФЗ.

Согласно пункту 7 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года). Налоговая декларация подается в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход.

Обратите внимание!

С 1 января 2016 года в главу 23 НК РФ будут внесены изменения Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 382-ФЗ).

В результате данных изменений будут освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

• Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, будет представляться:
• – в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
• – в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;
• – в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Как видим, и освобождение от налогообложения дохода, получаемого налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, и имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества будут предоставляться с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Рассмотрим более подробно указанную статью.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут освобождаться от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет, за исключением объектов, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, для которых данный срок будет составлять 3 года. Обратите внимание, что в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ речь идет об объектах недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. – право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. – право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. – право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если налогоплательщиком будет продаваться объект недвижимого имущества, срок владения которым не достигнет на дату реализации минимального предельного срока, то с полученного дохода налогоплательщику необходимо будет уплатить НДФЛ.

Чтобы определить размер дохода от продажи объекта недвижимого имущества, учитываемый в целях исчисления НДФЛ, нужно будет сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Обратите внимание, что данное правило будет применяться в случаях, если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект определена. Если доход, полученный от продажи недвижимости, будет меньше, чем произведение кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7, то налог налогоплательщику нужно будет исчислить из произведения кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

• Обратите внимание!
• В силу пункта 6 статьи 217.1 НК РФ субъектам Российской Федерации будет предоставлено право уменьшить:
• – минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 названной статьи (5 лет);

– размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ (0,7).

При этом субъекты Российской Федерации смогут снизить своим законом указанные величины вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Имейте в виду, что положения пункта 17.1 статьи 217, подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, изложенные в новой редакции, и положения статьи 217.1 НК РФ будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. На это указывает пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/2837

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Количество просмотров
3694 22 Января 2018

При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно.

Налоговые резиденты – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом.

Налоговые резиденты Нерезиденты РФ

Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело имуществом менее минимального срока. В противном случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен имущественный вычет.

До 2019 года при продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространялись.

Начиная с 2019 года физлица-нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, которое находилось в их собственности более минимального срока.

Однако, если нерезидент продаст недвижимое имущество, находящееся в собственности менее этого срока, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 30%.

Таким образом, начиная с 2019 года нерезидент имеет право на освобождение от налога по ст. 217.1 НК. Причем освобождение не стоит путать с имущественным вычетом (ст. 220 НК).

При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН.

Доходы от продажи недвижимости налогом не облагаются и не декларируются, если продавец владел объектом больше минимального срока.

Минимальный срок владения составляет 3 года в следующих случаях.

Источник: https://cbu23.ru/stati/imushchestvennyy-vychet-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Кому предоставляется налоговый вычет при продаже земельного участка и как его получить?

В современных реалиях каждый человек заинтересован в максимальной экономии своих денежных средств. Во всех отраслях общественной жизни для этого предусмотрены свои методы, на первый взгляд совершенно неочевидные.

Именно к ним относится возможность имущественного налогового вычета при совершении сделок купли-продажи.

Несмотря на то, что данная процедура может помочь сильно сэкономить, некоторые люди не понимают всех тонкостей ее проведения. Одна из самых распространенных операций, предусматривающая имущественный вычет – это продажа земли с домом или без него.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение

Справка! Имущественный вычет (или имущественный налоговый вычет) – это возможность в некоторых ситуациях вернуть себе часть денежных средств с продажи или покупки имущества. Например, при жилищных сделках различного характера.

При этом важно понимать, что возвращается человеку именно подоходный налог, или НДФЛ, а не имущественный налог. Несмотря на название, имущественный налоговый вычет к нему никак не относится.

Более того, существенно различаются вычеты с продажи и с приобретения имущества. Подача необходимой документации по месту вашей постоянной регистрации является необходимым условием получения вычета.

Она будет включена в налоговую декларацию 3-НДФЛ.

О налоговом вычете при покупке земельного участка рассказано здесь.

Законодательство

Статья 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты» подробно рассматривает все условия получения и необходимые расчеты как при продаже участков, так и при их приобретении.

Здесь же рассматривается разница продажи участков с домом или без такового.

Внимание! 31 декабря 2015 года вступил в законную силу Федеральный закон N 382-ФЗ, который существенно изменил регламент продажи недвижимости поправками в Налоговый кодекс РФ. В этом документе трехлетний срок владения участком продлен до пяти лет за исключением ряда случаев, описанных ниже.

Стоит иметь в виду, что пятилетний срок действителен только для граждан, вступивших в права владения после вступления в силу данного закона. То есть, если земля была приобретена до 31 декабря, то на доход от продажи распространяется старый закон.

Когда и кому предоставляется?

Порядок получения вычета зависит от ряда факторов. В случае с продажей участка фиксированная выплата в 1 млн.

рублей, регламентированная статьей 220 Налогового кодекса, сохраняется вне зависимости от наличия жилой постройки.

При этом объект по новому законодательству освобождается от налогообложения в случае, если он находился в собственности 5 лет. Этот срок сокращается до трех, если соблюдается одно из следующих условий:

• Участок был приватизирован продавцом.
• Продавцом была заключена передача имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Продавец вступил в права владения в результате договора дарения от близкого родственника или наследованием.

Для многих является вопросом, как определяется период владения имуществом. Согласно Гражданскому кодексу РФ, он начинается исчисляться с момента официальной регистрации продавцом права собственности на данную недвижимость.

Можно ли сэкономить на уплате налога, если земля в собственности менее 3 лет?

Несмотря на распространенное мнение, сократить расходы в этом случае все равно возможно в случае, если договор на участок с домом или без такового заключен на сумму до 1 млн. рублей.

В этом случае применение имущественного вычета может быть заменено на уменьшение облагаемой налогом суммы дохода от продажи участка с домом, находившегося в собственности менее 3 лет (о налогах на продажу дома с земельным участком, читайте тут). Это возможно при наличии документов, подтверждающих сумму расходов на приобретение имущества. Это регламентировано пунктом 2 статьи 220 НК РФ.

Среди прочих возможностей освобождения от уплаты НДФЛ на доход от продажи участка земли можно выделить:

1. Продажу единственного объекта недвижимости для приобретения нового.
2. Продажу участка (с домом или без него) по стоимости ниже цены его приобретения при наличии подтверждающих документов.

Среди плательщиков налога с продажи земли и имущества можно выделить резидентов и нерезидентов РФ.

Резиденты – это граждане, беспрерывно проживающие на территории страны не менее 183 дней в течение года. Гражданство не важно, только период нахождения в России. Нерезиденты, соответственно, прожили менее этого срока.

Существенная разница заключается в том, что первая категория платит налог на недвижимость, купленную не только на территории страны, но и за рубежом, по фиксированной ставке подоходного налога 13%, а вторая категория – только на приобретенную в России, но по тридцати-процентной ставке.

От чего зависят суммы?

В разных ситуациях суммы имущественных вычетов при продаже земельных участков могут различаться. Как говорилось выше, это в первую очередь зависит от наличия или отсутствия жилого помещения на территории, так как дом и земля – это два разных объекта недвижимости.

При этом, продавая их, гражданин должен иметь документы, подтверждающие владения обоими объектами. От того, как рассчитывается каждый, зависит порядок составления договора.

Налоговые льготы могут действовать как в отношении обоих объектов, так и в отношении одного из них (земли или дома).

Для продажи участков и дома в течение одного налогового периода может быть использована совокупность возможных видов льгот для двух разных объектов недвижимости.

Суммы вычетов могут исходить не только из фиксированной стоимости для объектов дороже 1 млн. рублей, но и посредством уменьшения суммы дохода посредством вычета подтвержденных затрат на приобретение.

В некоторых случаях это может оказаться значительно выгоднее. Причем здесь могут быть приняты во внимания не только документы, подтверждающие покупку дома, но и бумаги, подтверждающие расходы на его постройку.

Для участка без жилой постройки на территории все гораздо проще, при соблюдении описанных в Налоговом кодексе сроках владения здесь применяется вышеописанный порядок применения имущественного налогового вычета.

Следует учитывать, что если ваш договор купли-продажи не подходит ни под один из указанных выше пунктов и подлежит налогообложению купли-продажи земли, сумма налога будет исходить из расчета не менее чем от 70% кадастровой стоимости недвижимости. То есть искусственно занизить цену не получится. Если же своевременной оплаты налога не поступает, может быть наложен штраф в размере 20% от полной суммы налога, а на доказанную Федеральной налоговой службой умышленную неуплату – 40%.

Если имущество находится в долевой собственности, то сумма имущественного вычета в процентном соотношении делится между всеми владельцами. Вычет в данном случае может быть применен только один раз.

Примеры расчетов

Предположим, имеется приватизированный участок на территории РФ без жилой постройки, кадастровая стоимость – 1.2 млн. рублей. На налоговый вычет продавец имеет право, если он был куплен ранее 1.01.2015 и в собственности три года, или если он был куплен позднее, но находится в собственности более пяти лет. В таком случае для резидента РФ сумма налога составит (1200000-1000000)х0.13 руб, или 26000 рублей. Для нерезидента РФ эта сумма составит (1200000-1000000)х0.3 руб, или 60000 руб.

Если аналогичный участок находится в собственности менее трех лет, вычет получить не удастся. Однако, если снизить его стоимость до 900000 руб, и имеется документ о покупке его два года назад за 700000 руб, то сумма налога составит (900000-700000)х0.13 руб, то есть те же 26000 рублей.

Если же рассматривать продажу участка с домом на территории, для уверенности лучше сделать два вычисления. Предположим, в одном налоговом периоде продается дом и прилегающая к нему земля. В собственности четыре года, приватизирован. Стоимость земли 1100000 руб, стоимость дома 2000000 руб. Имеются подтверждающие документы о покупке дома за 1700000 руб.

Через уменьшение же суммы дохода стоимость налога составит ((1100000-1000000)+(2000000-1700000))х0.13 руб или 52000 руб. Однако, если бы по документам дом приобретался ранее менее, чем за 1 млн.

рублей, оформить имущественный вычет в обоих случаях было бы выгоднее.

И на то, и на то продавец имеет право по официальной позиции Министерства финансов РФ.

Как получить?

Для того, чтобы получить вычет, необходимо дождаться конца текущего календарного года и следовать простому алгоритму действий:

1. Собрать копии всех документов, подтверждающих факт продажи имущества (например, договора мены или купли-продажи) и расходы на его приобретение (чеки, банковские выписки, квитанции). При этом при подаче копий непременно стоит иметь с собой оригиналы для проверки их налоговым инспектором.
2. Написать по установленной форме заявление на получение имущественного вычета. В нем же указываются банковские реквизиты, на которые впоследствии будет осуществляться выплата денежных средств.
3. В конце года подать собранные бумаги и заявление вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ в Федеральную налоговую службу. Для того, чтобы облегчить написание декларации на данный момент существует большое количество различных интернет-сервисов.
4. После проверки средства будут зачислены на расчетный счет.

Бывают случаи, когда налоговая инспекция отказывает налогоплательщику в получении вычета. Это бывает в случаях, когда в заполнении декларации обнаружены ошибки при проведении камеральной проверки. По ее результатам составляется акт, который вручается лично подавшему, то есть, в данном случае, продавцу недвижимости.

В этом случае следует:

1. Подача возражения на результаты проверки в налоговый орган. Форму заполнения можно найти на официальных ресурсах и ниже в статье.
2. Жалоба на налоговую инспекцию в налоговое управление вашего региона. Она может быть обычной и апелляционной. Здесь важно соблюсти сроки. Апелляция подается до вступления в силу решения налоговой инспекции, то есть ранее, чем через месяц до момента получения результатов проверки. Обычная же жалоба может быть подана в течение года.
3. Иск в суд. Он невозможен без предварительной подачи жалобы. Дело может быть рассмотрено по месту проживания истца, по месту нахождения инспекции или в районном суде.

В заключение можно сказать, что имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости – это возможность существенно сократить налоговые выплаты. При его получении важно хорошо ориентироваться в своих правах и обязанностях, а также уметь доказать свою правоту в вышестоящих органах при необходимости.

Разобраться в данной структуре несложно, но налогоплательщику нужно быть внимательным и ответственно отнестись к поставленной задаче.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/nalogi/vychet-pri-p-zu-s-domom-i-bez.html

Фнс рассказала, какой вычет можно получить при продаже одной и покупке двух квартир

УФНС по Москве объяснило порядок налогообложения доходов от продажи одной квартиры при условии одновременной покупки двух других квартир. В письме налоговая напоминает о праве на получение имущественного налогового вычета при продаже или покупке недвижимости, а также говорит о том, как им можно воспользоваться.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

Московское УФНС объяснило порядок налогообложения доходов от продажи одной квартиры при условии одновременной покупки двух других квартир. Соответствующий вопрос интересовал гражданина, обратившегося в Управление. В частности, физическое лицо продало квартиру за 8 млн. рублей, которая находилась в собственности менее трех лет. А на деньги от продажи планирует купить 2 квартиры стоимостью по 4 млн. рублей. На этот вопрос в письме Управление ответило следующим образом:

… налоговая база для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на суммы имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Налоговым кодексом РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде, в частности, от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

• Вместо использования права на получение указанного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
• На основании пункта 1 статьи 229 НК РФ физические лица, получившие доходы от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, обязаны представить налоговую декларацию по НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
• Согласно пункту 4 статьи 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
• Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Учитывая особенности ситуации УФНС напомнило и о возможности получения имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение квартиры:

Вместе с тем если налогоплательщик в этом же налоговом периоде приобрел в собственность в рассматриваемом случае квартиру, то он вправе в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту своего учета, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам. Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 220 Кодекса указанный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода в случае его обращения к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ «О форме уведомления».

Положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.

При продаже налогоплательщиком квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, у него возникает объект налогообложения — доход от продажи указанного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, данный налогоплательщик обязан в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ, в которой необходимо произвести расчет налоговой базы.

В случае осуществления налогоплательщиками сделок по продаже и покупке квартир в одном налоговом периоде налоговая база определяется как разница между суммой, полученной от продажи квартиры, и суммой указанных выше налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Поскольку повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, не допускается, он вправе получить данный налоговый вычет (с учетом его максимально установленного размера 2 млн. руб.) только по одной из приобретенных им квартир.

При применении письма УФНС следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, а является разъяснением по конкретному запросу.

Источник: https://ppt.ru/news/98354